Eigentumsrecht
Auf den nachfolgenden Seiten gehen wir intensiv auf die Fragen der Eigentumsübertragung, der steuerrechtlichen Behandlung Ihres Objekts und des Erbrechtes ein.
Einreise und Aufenthalt
Deutsche benötigen nur einen Pass, oder bei Einreise mit dem Flugzeug nur einen Personalausweis. Ein Visum ist nicht erforderlich. Die Bürger einiger Länder benötigen zur Einreise ein Visum, das jedoch problemlos bei der Einreise erteilt wird.
Ein touristischer Aufenthalt von drei Monaten ist völlig genehmigungsfrei. Für Immobilienbesitzer ist die Verlängerung vollkommen problemlos.
Die Türkei hat das europäische Übereinkommen über die Regelung des Personenverkehrs zwischen den Mitgliedstaaten des Europarats vom 13.12.1957 im Jahr 1960 unterzeichnet. Angehörige der Unterzeichnerstaaten können grundsätzlich für drei Monate ohne Einreise- und Aufenthaltsgenehmigung in die Türkei einreisen. Allerdings nicht zu Zwecken der Arbeitsaufnahme. Innerhalb der Türkei besteht völlige Bewegungsfreiheit.
Internationales Privatrecht
Für Rechte an Grundstücken in der Türkei gilt das Belegenheitsprinzip. Es gilt also ausschließlich türkisches Recht für Entstehung, den Inhalt, die Änderung, die Übertragung und den Untergang dinglicher Rechte, auch für Besitz, Pfandrecht, Zwangsvollstreckung, usw. Auch die Definition, was ein dingliches Recht ist, entscheidet sich nach türkischem Recht.
Selbstverständlich ist also auch der Kaufvertrag über eine in der Türkei liegende Immobilie türkischem Recht unterworfen. Allerdings kann der Verkaufsversprechensvertrag (eine Art Vorvertrag) auch im Ausland gültig geschlossen werden.
Türkische Immobilien betreffend ist immer das Gericht am Ort der Immobilie zuständig. Hieraus ergibt sich auch die internationale Zuständigkeit der türkischen Gerichte für derartige Rechtsstreitigkeiten. Aus diesem Umstand ergibt sich auch, dass Urteile ausländischer Gerichte türkische Immobilien betreffend nicht anerkannt und vollstreckt werden, weil wie erwähnt die ausschließliche Zuständigkeit der türkischen Gerichte gegeben ist.
Zuständig ist fast immer das Landgericht, weil das örtliche Friedensgericht nur bei einem geringen Streitwert zuständig ist, was aber in der Praxis kaum vorkommt.
Gerichts- und Anwaltskosten berechnen sich nach dem Streitwert. Diese Kosten betragen in der Regel 10 % des Streitwertes. Der Streitwert ist in der Klageschrift anzugeben. Können sich die Parteien über den Streitwert nicht einigen, so wird er von Amts wegen festgestellt. Dieses geschieht auch dann, wenn insbesondere bei Grundstücksangelegenheiten ein zu niedriger Wert angegeben wird, um so Gebühren zu sparen.
Erwerb von Immobilien durch Ausländer
Es gilt das Gegenseitigkeitsprinzip. Wenn im Heimatstaat des Ausländers Türken unbeschränkt Immobilien erwerben können, so kann es der Ausländer auch in der Türkei. Im Verhältnis zu Deutschland und Holland ist dies gegenseitig verbürgt.
In der Schweiz und in Dänemark zum Beispiel ist ein Immobilienerwerb von Türken nur unter erheblichen Schwierigkeiten möglich. Aus diesem Grunde ist der Immobilienerwerb von Schweizern und Dänen in der Türkei sehr schwierig, aber grundsätzlich möglich. Dies alles betrifft nur natürliche Personen.
Ausländische juristische Personen, etwa eine GmbH, können in der Türkei keine Immobilien erwerben mit zwei Ausnahmen; nämlich Tourismusanlagen und Ölförderungsanlagen. Zwischenzeitlich ist dies aber erweitert worden, weil sich viele internationale Gesellschaften hier angesiedelt haben.
Auch können ausländische Gesellschaften Fremdenverkehrsobjekte in beliebiger Zahl errichten.
Im Übrigen gelten folgende allgemeine Erwerbsbeschränkungen:
Grundsätzlich darf ein Ausländer in einem Dorf mit einer Bevölkerung unter 2000 Einwohnern kein Eigentum erwerben. Dies gilt aber nur für Ortschaften, die keinen so genannten Munizipalrat haben. Besteht ein solcher Rat, so können Ausländer auch dort Immobilien erwerben.
All das vorstehend genannte gilt nicht für Tourismusgebiete. Hier können auch ausländische natürliche und juristische Personen Eigentum erwerben, ohne das sie gegenseitig verbürgt sein muss. Einschränkungen gibt es nur für kommunistische Staaten und Staaten des früheren Ostblocks. Es kann also z.B. eine Schweizer Kapitalgesellschaft in der Türkei Tourismusimmobilien erwerben. Im Zuge der ständigen Zuwanderung sind diese Bestimmungen jedoch laufenden Erwerbserleichterungen unterworfen. Die Bestimmungen können sich jeder Zeit ändern. Im Zweifelsfall fragen Sie bitte bei uns an.
Genehmigungspflichtig ist zurzeit auch der Erwerb von selbständigen Landgütern sowie von Grundstücken über 30 ha außerhalb der Dörfer. Zuständig für die Erwerbsbewilligung ist der Ministerrat. Dieses wiederum gilt nicht für die bereits erwähnten Tourismusgebiete.
In militärischen Sperr- und Sicherheitszonen können Ausländer keine Immobilien erwerben.
Devisenrechtliche Bestimmungen
Bei bestehenden Devisenkontrollen wird in den meisten südlichen Ländern (z.B. auch in Spanien oder Portugal) verlangt, dass der Ausländer den Kaufpreis offiziell in Devisen einbringt. Grundsätzlich wird unterschieden zwischen Gebietsansässigen und Nicht-Gebietsansässigen.
Auch ein nichtgebietsansässiger Ausländer (Regelfall) braucht keine Devisen offiziell in die Türkei einführen. Der Unterschied zwischen dem Erwerb mit oder ohne Deviseneinführung zeigt sich nur beim Weiterverkauf, wie später unter Abschnitt 8 beschrieben.
Arten des Grundeigentums
Man unterscheidet zwischen Alleineigentum, gemeinschaftlichem Eigentum, Miteigentum und Gesamthandseigentum.
Alleineigentum und gemeinschaftliches Eigentum bedürfen keiner Definierung.
Beim Miteigentum haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen aber ohne Teilung in ihrem Eigentum. Das Miteigentum wird durch Rechtsgeschäft oder von Gesetzes wegen begründet und besteht z.B. an Mauern, Hecken, Zäunen oder anderen Grenzbefestigungen zwischen Grundstücken.
Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil grundsätzlich frei verfügen, wie wenn er Alleineigentümer wäre. Er kann ihn veräußern, verpfänden, ebenso kann sein Anteil von Gläubigern gepfändet werden. Davon gibt es zwei Ausnahmen: Die Veräußerung an einen Dritten kann durch das gesetzliche Vorkaufsrecht der anderen Miteigentümer verhindert werden. In diesem Falle ist der Veräußertere verpflichtet, seinen Anteil dem vorkaufsberechtigten Miteigentümer unter den gleichen Bedingungen wie an den Dritten zu verkaufen.
Das Vorkaufsrecht muss aber innerhalb von einem Monat nach kenntnisnahmedem Verkauf an einen Dritten ausgeübt werden, aber auch bei Nichtkenntnis des Weiterverkaufs verjährt dieses Recht nach spätestens 10 Jahren.
Jeder Miteigentümer kann die üblichen Verwaltungshandlungen selbst vornehmen, also Ausbesserung, Anbau, Erntearbeiten usw.
Für eine Änderung der Nutzungsart (z.B. von Wohnraum in Gewerberaum) bedarf es der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich auch die Mehrheit des Gesamtgrundstücks vertreten müssen. Einstimmigkeit ist erforderlich bei Änderung der Zweckbestimmung der Nutzungsart und der Aufnahme von Hypotheken und anderen Verbindlichkeiten.
Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, aber nicht zur Unzeit und auch dann nicht, wenn hierdurch die Zweckerreichung nicht möglich wäre, z.B. bei der gemeinsamen Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Grundstückes.
Das Gesamthandseigentum ergibt sich in der Praxis hauptsächlich bei Erbengemeinschaften und so genannten einfachen Gesellschaften. Bei jeder Verfügung oder Verwaltungshandlung bedarf es der Mitwirkung aller Anteilinhaber.
Time Sharing
Es ist beachtlich und dankenswert, dass dieses „Zeiteigentum“ (was es ja eigentlich gar nicht gibt) direkt im Stockwerkseigentumsgesetzt geregelt ist. Time Sharing wird als Nutzungsrecht definiert. Time Sharing Rechte können nur begründet werden an Gebäuden mit Miteigentum. Jeder Time Sharing Berechtigte besitzt grundsätzlich ein volles Eigentumsrecht wie jeder Miteigentümer, nur ist die Nutzung für ihn eben zeitlich beschränkt. Zugrunde liegt ein time Sharing Vertrag unter den Miteigentümern. Hier werden auch die Rechte und Pflichten geregelt.
Die Mindestnutzungsdauer beträgt 15 Tage. Der Vertrag wird von allen Miteigentümern unterschrieben und im Grundbuch eingetragen. Der Verwalter kann zeitlich auch als time Sharing Verwalter eingesetzt werden.
Grundsätzlich darf ein time Sharing Berechtigter für sein Nutzungszeit auch einen anderen in die Wohnung setzen, es sei denn, dieses ist im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen.
Ein time Sharing Nutzer, der nicht rechtzeitig räumt, kann sofort und unmittelbar auf Antrag des Verwalters von der Polizei hinausgeworfen werden. Dem Antrag ist eine Kopie des Time Sharing Vertrages beizufügen.
Stockwerkseigentum (Wohnungseigentum)
Wie in Deutschland und auch sonst allen Staaten üblich, gibt es auch hier ein besonderes Stockwerkeigentumsgesetz. Wer eine Wohnung kauft, erwirbt damit zugleich Miteigentumsanteile an Grund und Boden der Gemeinschaftsanlagen.
Stockwerkseigentum kann nur an fest gebauten Häusern gebildet werden (Beton- oder Backsteinbauweise). Eine nur teilweise Umwandlung eines Gebäudes ist bei Stockwerkseigentum nicht möglich. Dieses Eigentum wird begründet durch eine entsprechende Teilungserklärung des ersten Alleineigentümers.
Am Wohnungseigentum, dem so genannten Sondereigentum (Wohnung, Geschäft, Büro) kann der Eigentümer eigene Rechte begründen, es verkaufen, vermieten, verpfänden, Hypotheken aufnehmen usw.
Die Quote des Miteigentumsanteils an dem gemeinsamen Grund ist wichtig für die Umlage, die zu zahlen ist und entspricht der Eigentümernutzungsquote an Grund und Boden. Stockwerkseigentümer haben nicht das Recht, die Eigentümergemeinschaft zu kündigen. Dagegen haben die anderen Stockwerkseigentümer aber auch kein Vorkaufsrecht.
Für die Art der Nutzung ist die ursprüngliche Widmung maßgebend. Es ist also unzulässig, dass z.B. ein Ladenlokal als Wohnung genutzt wird oder umgekehrt, hierzu bedarf es der einstimmigen Zustimmung aller Stockwerkseigentümer.
Die umlagefähigen gemeinschaftlichen Verwaltungskosten sind folgende: Versicherungsprämien für das gesamte Haus, Kosten für laufenden Unterhalt, Ausbesserung und Verwaltung, Allgemeinstrom wie auch Fahrstuhl.
Sind derartige Verwaltungskosten festgesetzt, sie werden im Übrigen durch die Eigentümergemeinschaft innerhalb einer Eigentümerversammlung festgesetzt, ist jeder Eigentümer verpflichtet, entsprechend seiner Quote die Verwaltungskosten zu zahlen.
Für diese Verwaltungskosten haftet nicht nur der Eigentümer, sondern auch sonstige Benutzer der Eigentumswohnung, z.B. der Mieter, Wohn- oder Nießbrauchsberechtigte. Die genannten haften gesamtschuldnerisch, der Mieter allerdings nur bis zur Höhe der Miete. Hat der Mieter vorher die Miete vollständig an den Eigentümer gezahlt, so erlischt auch seine Leistungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Vorgeschrieben ist eine Satzung, ein Verwaltungsregelement. Die Satzung ist im Grundbuch zu vermerken. Für eine Änderung der Satzung ist eine Mehrheit von 4/5 der Miteigentümer erforderlich.
Ein Verwalter ist vorgeschrieben bei Gebäuden mit mehr als acht Stockwerken. Als Verwalter kann auch ein Nichteigentümer gewählt werden. Wiederwahl ist immer möglich.
Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Er hat Anspruch auf angemessene Vergütung. Ist der Verwalter Miteigentümer, so kann beschlossen werden, dass er als Entgelt für seine Tätigkeit von den Umlagen freigestellt wird.
Weiterverkauf einer Immobilie
Der ausländische Eigentümer eines Grundstücks in der Türkei kann es jeder Zeit weiter veräußern. Grundsätzlich ist es möglich den Kaufpreis auch in fremder Währung zu vereinbaren.
Die Grundbucheintragung erfolgt natürlich in Türkischer Währung zum Tageskurs. Türkische Verkäufer wollen gerne den Vertrag über Devisen schließen, dies wegen des laufenden Wertverfalls der Türkischen Währung. Für den ausländischen Käufer ist es also günstiger, den Kaufpreis in Türkischer Währung zu vereinbaren, zahlbar auch in Devisen, aber dann eben zum Tageskurs. Am besten für den ausländischen Käufer ist es, den Kaufpreis in Türkischer Währung zu vereinbaren und dann auf Anzahlung zu kaufen. Hierauf wird sich aber kaum ein Verkäufer einlassen, eben wegen der Inflation.
Erwerb des Grundeigentums
Wie bereits ausgeführt, ist für die Gründung und Übertragung dinglicher Rechte türkisches Recht ausschließlich maßgeblich. Die abschließende Eigentumsübertragung muss öffentlich vor dem Grundbuchamt beurkundet werden. Hierzu ist einzig und allein der Grundbuchbeamte zuständig.
Erwerben Sie in der Türkei eine Immobilie, wird in der Regel ein Kauf- Vorvertrag abgeschlossen, weil die komplette Grundbuchübertragung ca. 2 ½ Monate in Anspruch nimmt.
Mit Abschluss dieses Kauf–Vorvertrages werden die persönlichen Daten des Erwerbers mit den Katasterunterlagen der Immobilie zum Grundbuchamt eingereicht. Sind alle Formalitäten abgeschlossen, wird nur noch die abschließende Übertragung vorgenommen. Erwerber und Verkäufer erscheinen vor dem Grundbuchamt und erklären den Verkauf noch zu Protokoll. Innerhalb von ca. 1 Stunde sind dann alle Formalitäten bezüglich der Übertragung abgeschlossen.
Öffentlich beurkundet wird der Kauf vor dem Grundbuchamt in der Form, das der Grundbuchbeamte ein Formular ausfüllt, Schuldnerverpflichtungen der Parteien sind genau anzugeben. Es wird auch gerne unterverbrieft, d.h. zwecks Steuerersparnis ein niedriger Kaufpreis angegeben.
Ausgenommen von der Pflicht zur öffentlichen Beurkundung ist der Zuschlag bei einer öffentlichen Versteigerung, auch bei Erbteilungsverträgen genügt die einfache schriftliche Form. Erben können also unter sich Erbanteile in einfacher schriftlicher Form abtreten auch dann, wenn im Nachlass Grundstücke enthalten sind.
Entsprechend gilt für den Grundstückserwerb aufgrund eines Vermächtnisses, wenn die für das Testament vorgeschriebene Form eingehalten ist.
Ein Ausländer, der sich beim Erwerb eines Grundstücks vertreten lassen will muss die Vollmacht öffentlich beurkunden lassen, zuständig also Notar oder türkisches Konsulat im Ausland. Es ist sehr zweckmäßig, das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung genau zu beschreiben, also einschließlich Nummer der Grundbuchseite usw.
Auch ist genau anzugeben, zu welchen Rechtshandlungen der Vertreter bevollmächtigt sein soll. In der Praxis wird gerne so formuliert, das der Vertreter etwa „über alle meine Grundstücke in der Türkei Rechtsgeschäfte“ vornehmen kann. In einem solchen Falle kann es passieren, dass der Grundbuchbeamte diese all zu pauschale Bevollmächtigung nicht akzeptiert. Es empfiehlt sich also, die Vollmacht sehr konkret mit genauen Angaben über die Immobilie zu formulieren.
Steuern
Die Grunderwerbsteuer ist niedrig, sie beträgt 4 Promille auf den Kaufpreis, von beiden Vertragsparteien zu entrichten.
Weiter ist jährlich eine Grundsteuer bzw. Gebäudesteuer fällig. Der steuerpflichtige Eigentümer muss alle 4 Jahre den Wert neu beziffern. Der Wert darf natürlich nicht den von der Stadtverwaltung festgestellten Mindestwert pro Quadratmeter unterschreiten. Aber auch diese Steuer ist niedrig. Sie beträgt für landwirtschaftliche Grundstücke 3 Promille, für Wohnungen 4 Promille, für sonstige Gebäude ( also keine Wohnungen ) 5 Promille und bei Bauland 6 Promille. Die Erklärung ist in den Monaten März bis Mai abzugeben. Bei Neuerwerb innerhalb des laufenden Jahres, spätestens nach drei Monaten. Die Grundsteuer wird jährlich in zwei gleichen Raten gezahlt.
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach üblicher Art zu ermitteln, also durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Statt Einzelaufstellung ist auch ein Pauschalabzug in Höhe von 25 % der Brutto-Erträge möglich.
Ein Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn das Eigentum innerhalb eines Jahres seit Erwerb weiter übertragen wird. Unabhängig von all dem Vorgesagten wird auf die Vermietung eines Geschäftsraumes eine Immobiliensteuer in Höhe von 20 % der Mieteinnahmen erhoben. Im Übrigen wird - wie International üblich – unterschieden zwischen beschränkt und unbeschränkt Steuerpflichtigen.
Ein Ausländer, der in der Türkei nicht resident ist, ist nur beschränkt steuerpflichtig, also nur mit seinen Einkünften aus der Türkei z.B. den Mieteinnahmen.
Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit Immobilien fällt nur an im Zusammenhang beim Verkauf von Handels- und Gewerbebetrieben bzw. entsprechenden Grundstücken, Steuersatz dann 18 %.
Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer
Ergibt sich aus einer Steuertabelle und ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Vermögenswert. Sie ist mit der Schenkungs- und Erbschaftssteuer in der Europäischen Union identisch. Hier wird der Ausländer jedoch fast nie belastet.
Doppelbesteuerungsabkommen
Zwischen der Türkei und der Europäischen Union besteht ein DBA vom 16.April 1986 betreffend der Einkommens- und Vermögenssteuer. Das Abkommen folgt dem OECD Mustertext. Für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip, also zahlt ein Deutscher für seine türkischen Immobilien Steuern nur in der Türkei. In Deutschland gilt nur der Progressionsvorbehalt. Es gilt nur die kleine Auskunftspflicht, d.h. zwischenstaatlich dürfen nur solche Auskünfte ausgetauscht werden, die zur Durchführung des Abkommens erforderlich sind, also niemals solche, die die Besteuerung in dem einzelnen Staat selbst betreffen.
Wir hoffen, dass Ihnen diese Ausführungen behilflich sind, dass Rechtsprinzip und das Wesen der Eigentumsübertragung von Immobilien in der Türkei eindeutig nach zu vollziehen. Wie Sie sicherlich erkannt haben, bestehen im Gegensatz zu Deutschland einige wichtige Unterschiede in der Abwicklung und Vollziehung. Es aber auch zweifelsfrei ersichtlich, dass dieses System der Eigentumsübertragung ebenso sicher ist, wie in Deutschland oder anderen mitteleuropäischen Ländern. |
